北京土地市场降温
（图片来历：全景视觉）
经济观察报 记者 田国宝 5月28日，在李兆基宣告辞去董事局主席一职第二天，恒基兆业在北京以30.2亿元价格拿下孙河地块。作为本年北京推出首个不限价地块，这块编号为2019-007的地块招引了10家开发商参加竞拍。
与孙河地块一起成交的共有4个地块，除了孙河地块外，别的1幅住所公建混合用地和2幅商办用地报名参拍的企业均只要1家，终究也均以底价成交。不管在北京土拍前史上，仍是近期发生在二线城市的抢地，近期北京土地商场明显不可同日而语。
中指院数据显现，2019年前5个月北京土地出让金收入714亿元，同比增长了18%，在全国300个首要城市中排名第四。与本年一季度589亿元的土地出让金、全国排名榜首比较。4、5月两个月，北京土地出让金收入只要125亿元。
在近期北京举行的土地引荐会上，北京市规划和自然资源委员会一口气推出57块经营性用地，但反应平平。据一家首要事务在北京的房企营销担任人泄漏，大都房企对在北京拿地较为慎重，“为什么不肯意拿地了，原因明摆着嘛。”
房企的顾忌不仅是体现在限价、限购等方针方面，也体现在北京每年只要半年的施工期，更为重要的是，跟着2018年以来限竞房项目大规划入市，使得北京房地产商场供应量偏大，非限价地块相同面临着较为剧烈的竞赛，盈余空间逼仄。
慎重拿地
招拍挂文件显现，孙河地块用地面积为3.95万平方米，建筑面积上限为4.34万平方米，竞得人为恒基我国子公司姑苏恒相房地产开发有限公司，成交楼面价为6.95万元/平方米，溢价率为23.32%。
别的3幅土地中则悉数以底价成交，其间海淀苏家坨1幅商办和1幅住所用地被中关村开展集团控股的北京实创科技园开发建造股份有限公司拿下；另一幅坐落亦庄的商办地块被北京国资控股的北京国苑体育文明投资有限公司获得。
买卖编号为2019-008号的苏家坨公建住所混合用地建成后由开发商100%自我克制，该地块建筑面积为9.43平方米，成交价为25.65亿元，折合楼面价为2.72万元/平方米。这一价格与万科永丰100%自我克制地块3.6万元/平方米楼面价比较，低了近9000元/平方米。
5月28日共有10家开发商参加北京向阳孙河不限价地块竞拍，当竞拍价格上升到27.6亿元的时分，就剩下了保利、龙湖、中粮和华润联合体等3家房企，其他的7家参加者均因为价格超越上限而半途退出。
上述房企营销担任人告知经济观察报记者，大都房企关于拿当地面有较为严厉的管控，“依据当时的商场情况结合其他要素测算出一个价格上限，范围内咱们能够自己决定，超越了就需要请示总部。”
据其泄漏，2018年之前，因为北京土地商场竞赛较为剧烈，终究成交价均远远高于总部授权的底线，“有一年咱们参加竞拍的一块地，终究成交价比授权的价格上限高出40%多，可是终究那个项目仍是挣钱了。”
可是，2018年下半年以来，在拍地过程中，超越授权底线而获得同意的情况越来越少，“一旦竞拍价格超越公司给出的上限，你也不必请示总部了，直接弃拍便是了。”这名高端项目营销担任人表明，不挣钱的地根本不拿了。
在孙河不限价地块竞拍中，除了7家停步27.6亿元的房企外，其他房企也均设置了清晰的价格上限，其间保利价格上限是30亿元，龙湖价格上限是29.2亿元，华润与中粮联合体价格上限是27.2亿元。
依照恒基兆业终究6.95万元/平方米的成交楼面价来看，保利报价上限折组成楼面价为6.91万元/平方米，只要400多元/平方米的距离。从总地价来看，恒基兆业成交价也仅比保利价格上限多了2000万元。
关于北京动辄几十亿元的拿地本钱而言，2000万元并不是一个灵敏的数字，正如上述房企营销担任人所言“规划几个车位就出来了”，但“拿地便是这样，有必要拿的话，不管价值多大都要拿到，可拿可不拿的时分，往往就不拿了。”
棘手的土地
上述房企营销担任人泄漏，2018年推出的地块公建配套较多，比较较而言，本年推出的宅地中纯住所地块更多一些。但实践上开发商拿地愈加慎重了。“许多开发商前几年拿的地都还没卖完，乃至有的还没开盘了，对那新地有顾忌。”
据其介绍，在以往，因为北京推出的土地较少，许多开发商抱着占位的心态拿地，“略微挪腾一些建筑面积，挣钱不成问题，即便是明知道不挣钱，也仍是要去拿，你不拿地，就意味着在商场没有声音，权当做广告了。”
但2019年则完全是另一番现象。尽管北京一口气推出57幅土地，土地性价比更高，但越来越多的开发商对土地的情绪开端变得慎重起来，原本的主动出击抢地变成了参加的旁观者，一旦土地价格跳过公司设置的上限，开发商即停步。
北京某住所项目出售总监讲起一个故事，她的一个同行被挖到一个高端项目担任营销，“他在那个项目干了三年出售总，去得时分预备开盘，到他走的时分，也没拿到预售证，把期房熬到了现房，浪费了三年时刻。”
该人士表明，现在其地点公司在京津冀区域拿地遍及较为慎重，“现在甘愿在石家庄拿地，也不肯在北京和天津拿地了，一年只精干半年，三年开不了盘，所以开发商的拿地志愿并不强。”
在孙河区域的房地产商场中，前史最高出售单价没有超越8万元/平方米，现在在售的楼盘中最高价格也均没有超越8万元/平方米。恒基拍下的孙河地块楼面价迫临7万元/平方米，依照现在商场价格，盈余空间并不大。
据经济观察报不完全统计，本年前5个月，北京累计出让经营性用地27幅，成交总建筑面积为321.76万平方米，土地出让金总额为690.94亿元，与挂牌价格比较，成交地块的均匀溢价率为33.63%。成交楼面均价为2.15万元/平方米。
2018年同期，北京累计成交经营性用地21幅，总建筑面积为266.47万平方米，总成交金额为571.33亿元，均匀楼面价为2.14万元/平方米，均匀溢价率为18.77%。不管成交规划仍是溢价率，2019年均好于2018年。
假如除掉商办地块的影响，2019年前5个月北京市住所用地均匀成交楼面价为2.12万元/平方米，不及2018年同期2.26万元/平方米的水平；2019年住所用地成交溢价率到达了35%。2018年同期这一数字为17%。
这意味着，尽管2019年前5个月北京住所用地成交溢价率大幅上升，但因为开端楼面较低，终究实践成交楼面均价反而低于2018年同期水平。从理论上而言，2019年土地性价比更高，盈余空间更大。
一家千亿房企的高管表明，下一步，他地点公司将要点布局几个强二线城市，逐步削减对京津冀区域的投入，“咱们北京区域的盘子原本就不大，维持现状就好了，今后有好的时机再说。”
磁力渐失
近期，北京多个项目安排的媒体活动上，都呈现了千人看房的“盛况”，开发商将媒体活动与看房团安排在同一个时段，正如述高端项目出售担任人所言：“为了能把房子卖出，也是拼了。”
千人看房团，这种情况在北京房地产前史上并不生疏，可是发生在一个六环邻近、周边一片荒芜的楼盘上并不多见。
2018年下半年以来，北京新开盘的房地产项目多以限竞房为主，严厉约束价格的限竞房项目在北京房地产商场上占有肯定的份额。除了少量方位较好、配套较好的项目相对受欢迎外，大大都项目出售情况并不抱负，50个左右限竞房项目全体去化率缺乏40%。
降价促销成为大部分去化较难项目不得已的挑选。上述房企营销担任人表明，一些去化慢的项目，大部分都在不同程度的降价出售，“比如说原本绑个车位、地下室了，现在许多变成了赠送。”
经济观察报记者实地造访北京一个住所项目，其出售单格比周边项目遍及高出1万元左右，可是赠送面积根本和合同中约好的建筑面积适当，一套300多平方米的叠墅户型，加上地下室、设备房、天台、飘窗等赠送部分，实践使用面积超越600平方米。
较高地价和规则了上限的出价格格，使得大部分项目采纳“豪宅”化的产品定位，当商场上大量呈现同质化产品的时分，高端化作为卖点的魅力逐步褪色，下降出价格格、赠送面积成为新的营销战略。
一部分前期蓄客相对较好的项目，也不扫除中心变相涨价的操作，北京昌平北七家一个楼盘，在没有获得预售证的情况下，因为“排卡”看房人较多，项目方暂时告诉意向购房者，将出售均价从原本的5.7万元/平方米进步到了6万元/平方米。
该项目归于限竞房项目，于2018年10月份拿地，因为有一部分为公建住所混合用地，综合楼面价只要2万元/平方米出面。依照竞拍文件，该项目公建住所混合地块出价格格上限为5.69万元/平方米，住所用地出售单价上限为5.4万元/平方米。
据上述高端项目出售担任人泄漏，在当时商场情况下，项目采纳的出售战略更为灵敏，每个项目从开盘前三个月乃至半年就开端经过各种方式造势，“他人都在做，你不想做也得做，终究能卖出多少就只能听其自然了。”
在孙河房地产的前史上，中粮和龙湖的住所项目价格到达8万元/平方米左右。近期销量相对较好的泰禾北京宅院二期项目的出售均价不到5万元/平方米，其彼时拿地价格折组成楼面价超越6万元/平方米。
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